전세사기 예방 체크리스트 — 계약 전 30분이 보증금을 지킨다

가장 중요한 서류는 등기부등본입니다. 중개사가 보여주기를 기다리지 말고, 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 700원에 직접 열람할 수 있습니다. 확인할 것은 세 가지입니다.

• 갑구(소유권): 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 — 신분증과 대조. 압류·가압류·경매 기록이 있으면 거르세요
• 을구(권리관계): 근저당(대출)이 있는지, 채권최고액이 얼마인지. '근저당 + 내 보증금'이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있는 깡통전세 신호입니다
• 신탁 등기 여부: 소유권이 신탁회사로 되어 있으면 임대인이 마음대로 계약할 수 없는 물건입니다. 신탁원부를 확인하고 수탁사 동의가 없으면 계약하지 마세요
• 시세 확인: 국토부 실거래가 공개시스템·네이버 부동산에서 매매 시세를 확인하고, 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 위험 신호로 보세요 (신축 빌라는 시세 부풀리기가 흔해 특히 주의)
• 다가구주택이라면: 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계(선순위 보증금)를 확인 — 임대인에게 확인서를 요구할 수 있습니다
• 임대인의 국세·지방세 완납증명서 요구: 미납 세금은 보증금보다 우선 배당됩니다. 계약 전 요구는 법이 보장하는 권리입니다

계약서 특약란은 비어 있는 만큼 위험합니다. 아래 문구는 표준적으로 쓰이는 안전장치이니 넣자고 요구하세요. 정상적인 임대인이라면 거부할 이유가 없습니다.

• "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당 설정 등 권리 변동을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다"
• "임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 물건으로 확인될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"
• 기존 근저당이 있다면: "임대인은 잔금으로 근저당을 말소한다" + 말소 확인 방법 명시
• 계약금·잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금 (대리인 계약이면 위임장 + 인감증명서 확인)

잔금을 치르고 이사한 당일에 전입신고와 확정일자를 처리하세요. 대항력은 다음 날 0시부터 생기므로 하루도 미루면 안 됩니다. 자세한 방법은 '전입신고와 확정일자' 가이드를 참고하세요.

그리고 전세보증금 반환보증(HUG 주택도시보증공사, HF 주택금융공사, SGI 서울보증)에 가입하세요. 임대인이 보증금을 못 돌려주면 보증기관이 먼저 지급하고 임대인에게 받아내는 구조라, 전세사기의 최종 안전망입니다. 신청은 잔금·전입 후 가능하고 계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 가입할 수 있으니 미루지 마세요. 보증료는 보증금과 주택 유형에 따라 연 0.1~0.3% 수준입니다.

아래는 실제 전세사기에서 반복적으로 나타난 위험 신호입니다.

• 주변 시세보다 눈에 띄게 싼 전세 — 싼 데는 이유가 있습니다
• '보증보험 가입 안 되는 물건'이라고 하는 경우 — 가입이 안 되는 이유가 곧 위험입니다
• 계약을 서두르게 하고 '오늘 아니면 나간다'며 재촉하는 경우
• 소유자와 연락이 안 되고 대리인·중개사가 모든 걸 처리하려는 경우
• 신축 빌라의 '전세가 = 분양가' 수준 매물 (시세 검증이 어려운 점을 악용)