전세사기 예방 체크리스트 — 계약 전 30분이 보증금을 지킨다

가장 중요한 서류는 등기부등본입니다. 중개사가 보여주기를 기다리지 말고, 인터넷등기소에서 주소만 넣으면 700원에 직접 열람할 수 있습니다. 확인할 것은 세 가지입니다.

• 갑구(소유권): 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 — 신분증과 대조. 압류·가압류·경매 기록이 있으면 거르세요
• 을구(권리관계): 근저당(대출)이 있는지, 채권최고액이 얼마인지. '근저당 + 내 보증금'이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있는 깡통전세 신호입니다
• 신탁 등기 여부: 소유권이 신탁회사로 되어 있으면 임대인이 마음대로 계약할 수 없는 물건입니다. 신탁원부를 확인하고 수탁사 동의가 없으면 계약하지 마세요
• 시세 확인: 국토부 실거래가 공개시스템·네이버 부동산에서 매매 시세를 확인하고, 전세가가 매매가의 80%를 넘으면 위험 신호로 보세요 (신축 빌라는 시세 부풀리기가 흔해 특히 주의)
• 다가구주택이라면: 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계(선순위 보증금)를 확인 — 임대인에게 확인서를 요구할 수 있습니다
• 임대인의 국세·지방세 완납증명서 요구: 미납 세금은 보증금보다 우선 배당됩니다. 계약 전 요구는 법이 보장하는 권리입니다

계약서 특약란은 비어 있는 만큼 위험합니다. 아래 문구는 표준적으로 쓰이는 안전장치이니 넣자고 요구하세요. 정상적인 임대인이라면 거부할 이유가 없습니다.

• "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당 설정 등 권리 변동을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다"
• "임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 물건으로 확인될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"
• 기존 근저당이 있다면: "임대인은 잔금으로 근저당을 말소한다" + 말소 확인 방법 명시
• 계약금·잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금 (대리인 계약이면 위임장 + 인감증명서 확인)

잔금을 치르고 이사한 당일에 전입신고와 확정일자를 처리하세요. 대항력은 다음 날 0시부터 생기므로 하루도 미루면 안 됩니다.

계약 후 30일 안에 해야 하는 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되므로, 두 가지를 한 번에 해결할 수 있습니다. 자세한 절차는 '전입신고·확정일자·전월세 신고' 가이드를 참고하세요.

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 받아내는 제도입니다.

판매 기관은 HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 세 곳입니다. 보증 대상·한도·보증료가 조금씩 다릅니다.

전세사기와 깡통전세가 늘면서 이 제도에는 예방 기능이 하나 더 생겼습니다. '가입할 수 있는 집인지'가 곧 그 집의 안전성 판정이 된 것입니다. 그래서 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하는 것이 순서입니다.

핵심은 '보증금이 집값에 비해 과하지 않을 것'입니다. 기관마다 세부 기준은 다르지만 공통적으로 아래를 봅니다.

• 선순위 채권(집주인 대출 근저당 등) + 내 보증금이 주택가격의 일정 비율을 넘으면 거절 — 이 비율(담보인정비율)을 넘는 깡통전세는 애초에 가입이 안 됩니다
• 전입신고와 확정일자를 갖추고 실제 거주 중일 것 (대항력 요건)
• 불법 건축물·무허가 주택, 압류·경매가 진행 중인 집은 대상 제외
• 주택 유형(아파트·오피스텔·다가구 등)과 보증금 한도 요건 충족

보증료는 대체로 '보증금 × 보증료율 × 보증기간'으로 계산되며, 주택 유형과 부채비율에 따라 연 0.1~0.4% 수준입니다. 보증금 2억원에 연 0.15%라면 1년에 약 30만원입니다. 저소득·청년·신혼부부·다자녀 등은 할인 제도가 있습니다. 보증금 전체를 지키는 비용치고는 저렴한 편입니다.

가장 중요한 것은 기한입니다. 보통 계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 신규 가입이 가능합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년이 넘으면 가입이 막히니, 이사하고 자리 잡으면 바로 신청하는 것이 안전합니다.

신청 경로는 세 가지입니다. ① 각 기관 지사·모바일 앱(HUG '안심전세', HF, SGI), ② 위탁 은행 창구, ③ 네이버부동산·카카오페이 등 제휴 플랫폼. 필요 서류는 확정일자 있는 계약서, 전입세대열람, 등기부등본, 보증금 납입 증빙 등입니다.

아래는 실제 전세사기에서 반복적으로 나타난 위험 신호입니다.

• 주변 시세보다 눈에 띄게 싼 전세 — 싼 데는 이유가 있습니다
• '보증보험 가입 안 되는 물건'이라고 하는 경우 — 가입이 안 되는 이유가 곧 위험입니다
• 계약을 서두르게 하고 '오늘 아니면 나간다'며 재촉하는 경우
• 소유자와 연락이 안 되고 대리인·중개사가 모든 걸 처리하려는 경우
• 신축 빌라의 '전세가 = 분양가' 수준 매물 (시세 검증이 어려운 점을 악용)