전입신고와 확정일자 — 보증금을 지키는 두 가지 도장

대항력은 전입신고와 인도(입주)를 마친 '다음 날 0시'부터 생깁니다. 즉 이사한 날 바로 신고해도 효력은 다음 날부터입니다. 하루를 미루면 공백이 하루 더 늘어나는 셈입니다.

이 공백이 위험한 이유는, 임대인이 잔금일에 맞춰 대출(근저당)을 받으면 등기는 당일 효력이 생겨 세입자보다 선순위가 되기 때문입니다. 그래서 계약서에 '잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 권리 변동을 하지 않는다'는 특약을 넣는 것이 표준적인 방어책입니다.

세 가지 경로 중 편한 것을 고르면 됩니다.

• 정부24(온라인): '전입신고' 검색 → 공동인증/간편인증으로 신청. 세대주 확인이 필요한 경우가 있음
• 주민센터 방문: 신분증 지참. 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리 가능
• 확정일자만 온라인으로: 인터넷등기소에서 계약서 스캔본으로 부여 가능. 주택 임대차 신고(보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 의무)를 하면 확정일자가 자동 부여됨

첫째, 보증금을 다 받기 전에 전입을 새 집으로 옮기는 것. 옛집의 대항력·우선변제권이 그 순간 사라집니다. 보증금 미반환 상태라면 임차권등기명령 완료 후에 옮겨야 합니다.

둘째, 가족 일부만 전입을 유지하면 된다는 오해. 판례상 가족 전원의 전입이 유지되면 대항력이 유지되는 경우도 있지만, 상황에 따라 다투어질 수 있으므로 원칙은 '보증금 받기 전 전입 유지'입니다.

셋째, 계약서를 잃어버리는 것. 확정일자는 계약서 원본에 찍히므로 분실하면 우선변제권 증명이 번거로워집니다. 계약서는 스캔해서 클라우드에도 보관하세요.