잔금 치르는 날 등기부를 다시 떼야 하는 이유 — 비어 있는 하루

세입자가 보호받으려면 대항력이 있어야 합니다. 조건은 두 가지, 점유(이사)와 전입신고입니다.

그런데 이 대항력은 전입신고를 한 그 순간이 아니라 다음 날 0시에 생깁니다. 법이 그렇게 정해 두었습니다.

확정일자는 다릅니다. 받은 그 날짜로 효력이 생겨 우선변제 순위가 잡힙니다.

문제는 근저당은 설정된 그 시각부터 효력이 있다는 점입니다. 그래서 잔금일 낮에 근저당이 들어오면, 내 대항력(다음 날 0시)보다 앞서게 됩니다.

• 전입신고 — 효력은 다음 날 0시
• 확정일자 — 받은 당일 효력
• 근저당 설정 — 등기된 그 시각부터 효력

아침에 잔금을 보내고, 낮에 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받았다고 해 봅시다.

같은 날 오후에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받아 근저당이 설정되면, 근저당은 그날 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다.

결과적으로 근저당이 앞섭니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고 남은 것에서 보증금을 받게 됩니다. 남지 않으면 못 받습니다.

드문 일이라고 생각하기 쉽지만, 잔금을 받은 그 돈으로 다른 빚을 정리하려는 집주인이 같은 날 대출을 실행하는 경우가 실제로 있습니다.

가장 기본이면서 가장 확실한 방어입니다. 돈을 보내기 직전에 등기부등본을 새로 발급받아 확인합니다.

인터넷등기소에서 몇 분이면 발급됩니다. 계약할 때 뗀 것과 비교해 새로 생긴 근저당이나 가압류가 없는지 봅니다.

확인할 것은 을구(소유권 외의 권리)입니다. 근저당권, 전세권, 가압류, 가처분이 여기 적힙니다. 갑구에서는 소유자가 바뀌지 않았는지 봅니다.

이상이 있으면 잔금을 보내지 마세요. 일단 보내고 나면 되돌리기가 훨씬 어렵습니다.

등기부를 확인해도 그날 오후에 생길 근저당은 막을 수 없습니다. 이 공백은 계약서로 메웁니다.

계약서 특약에 "잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 등 새로운 권리를 설정하지 않는다"는 취지의 문구를 넣습니다.

여기에 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 내용을 함께 두면 실효성이 생깁니다.

특약이 있다고 근저당 설정 자체가 막히는 것은 아니지만, 다툼이 생겼을 때 근거가 됩니다. 계약 단계에서 요구해 두는 것이 좋습니다.

이사한 날 바로 처리하세요. 하루라도 미루면 그만큼 무방비 상태가 길어집니다.

주민센터에서 한 번에 됩니다. 정부24에서 전입신고를, 인터넷등기소에서 확정일자를 온라인으로 받을 수도 있습니다.

주말이나 공휴일에 이사한다면 미리 확정일자를 받아 두는 방법도 있습니다. 계약서가 있으면 잔금 전에도 확정일자는 받을 수 있습니다. 다만 대항력은 실제 전입과 점유가 있어야 하므로 전입신고는 이사 후에 해야 합니다.

보증금이 크다면 전세보증금 반환보증을 함께 검토하세요. 순위와 무관하게 보증기관이 반환을 책임지는 구조라 가장 확실한 방어입니다.

순서대로 하시면 됩니다.

• ① 등기부등본 재발급 — 돈 보내기 전. 을구에 새 권리가 없는지 확인
• ② 집 상태 확인 — 계약할 때와 달라진 곳이 없는지
• ③ 잔금 송금 — 반드시 임대인 명의 계좌로. 대리인 계좌는 위임장을 확인
• ④ 전입신고 + 확정일자 — 같은 날 안에
• ⑤ 며칠 뒤 등기부 재확인 — 그 사이 변동이 없었는지

이 글은 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 등기 상태와 계약 내용에 따라 결과가 크게 달라집니다.

이상 징후를 발견했거나 이미 문제가 생겼다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요. 금액이 크면 변호사 상담 비용이 아깝지 않은 자리입니다.