보증금 500에 월세 50, 이 집 괜찮은 걸까 — 첫 자취방 체크리스트

월세 50만원짜리 두 집이 있어도 실제 부담은 다를 수 있습니다. **관리비에 무엇이 포함되는지**가 다르기 때문입니다.

원룸 관리비는 보통 5만~10만원인데, 여기에 뭐가 들어 있는지 물어봐야 합니다.

**수도료 포함 여부** — 포함이면 편하지만, 정액이라 적게 써도 그대로 냅니다.

**인터넷 포함 여부** — 포함이면 월 2~3만원을 아낍니다. 아니면 따로 가입해야 합니다.

**전기·가스는 대부분 별도**입니다. 계량기가 세대별로 따로 있는지 확인하세요. 여러 세대가 하나로 묶여 나누는 구조라면 내가 안 써도 남의 사용분을 부담하게 됩니다.

**공용 전기** — 복도등, 엘리베이터, CCTV 몫입니다. 관리비에 포함되는 것이 보통입니다.

월세가 5만원 싼데 관리비가 5만원 비싸면 같은 집입니다. **월세 + 관리비 + 예상 공과금**으로 비교하세요.

• 월세 + 관리비 + 공과금 = 실제 월 부담
• 관리비 항목 — 수도·인터넷 포함 여부 확인
• 계량기 — 세대별 개별인지 확인
• 공과금 별도라면 — 전기·가스 예상액 물어보기

가장 중요한데 가장 많이 건너뛰는 단계입니다. 인터넷등기소에서 700원이면 열람됩니다.

**볼 것은 두 가지뿐**입니다.

**① 갑구 — 소유자가 계약 상대와 같은가.** 신분증과 대조하세요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 가압류·압류·경매개시결정이 있으면 계약하지 마세요.

**② 을구 — 근저당이 얼마나 잡혀 있는가.** 여기 적힌 <채권최고액>이 핵심입니다. 실제 대출은 그보다 적지만(보통 110~130% 설정), 판단은 채권최고액 기준으로 하는 것이 안전합니다.

**계산해 보세요.** (채권최고액 + 내 보증금)이 그 건물 시세의 70~80%를 넘으면 위험 구간입니다. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있습니다.

다세대·다가구는 특히 주의해야 합니다. **다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기**라, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 전부 내 앞 순위입니다. 그 총액을 집주인에게 물어봐야 합니다.

사진과 실제가 다른 부분이 있습니다. 직접 봐야 아는 것들입니다.

**수압** — 화장실 수도와 샤워기를 동시에 틀어 보세요. 고층이거나 오래된 건물은 수압이 약한 경우가 있습니다.

**온수 나오는 시간** — 틀고 나서 몇 초 만에 따뜻해지는지 봅니다. 오래 걸리면 그만큼 물값이 나갑니다.

**곰팡이·누수 흔적** — 벽지 모서리, 창틀 아래, 화장실 천장을 보세요. 도배를 새로 했어도 냄새로 알 수 있습니다.

**창문 방향과 채광** — 낮에 가서 확인해야 합니다. 북향이나 앞 건물이 가까우면 겨울 난방비가 올라갑니다.

**소음** — 창문을 열고 닫아 보며 도로·상가 소음을 확인합니다. 위층 발소리도 잠깐 서서 들어 보세요.

**콘센트 위치와 개수** — 의외로 생활에 영향이 큽니다.

**휴대폰 신호** — 반지하나 저층은 안 터지는 경우가 있습니다.

가능하면 **낮에 한 번, 저녁에 한 번** 가 보는 것이 가장 확실합니다.

말로 한 약속은 나중에 증명이 안 됩니다. 계약서에 적어야 효력이 있습니다.

**입주 전 수리 사항** — <입주 전까지 보일러 수리, 방충망 교체 완료>처럼 구체적으로 적습니다. 언제까지 누가 부담하는지까지 씁니다.

**시설물 하자 책임** — <입주 시 이미 있던 하자는 임대인이 수리한다>는 조항입니다. 입주 당일 사진을 찍어 두면 나중에 원상복구 분쟁을 막습니다.

**대출 미승인 시 계약 해제** — 전세대출을 이용한다면 필수입니다. 승인이 안 나면 계약금을 돌려받고 무효로 한다는 내용입니다.

**중도 퇴거 시 처리** — 계약 기간 전에 나가야 할 때 어떻게 할지 미리 정해 둡니다. 관행적으로는 다음 세입자를 구할 때까지 월세를 부담하고 중개보수를 내는데, 이 부분을 명확히 해 두면 다툼이 줄어듭니다.

**반려동물·흡연** — 해당된다면 반드시 사전에 협의하고 적어야 합니다.

여기서 하루만 늦어도 보증금 보호가 달라집니다.

**전입신고 + 확정일자를 같은 날 처리하세요.** 주민센터나 정부24에서 할 수 있습니다.

**전입신고**는 <쫓겨나지 않을 권리>(대항력), **확정일자**는 <보증금을 먼저 받을 권리>(우선변제권)입니다. 둘 다 있어야 온전히 보호됩니다.

대항력은 **다음 날 0시부터** 생깁니다. 그래서 잔금일에 처리하지 않고 며칠 미루면, 그 사이에 집주인이 대출을 받았을 때 내 순위가 뒤로 밀립니다. 실제로 발생하는 사고입니다.

**잔금 직전에 등기부를 한 번 더 떼세요.** 계약 이후 새 근저당이 잡혔을 수 있습니다.

**전세보증금 반환보증** 가입도 검토해 보세요. 보증료가 들지만 보증금 규모를 생각하면 저렴한 편입니다.

보증금과 월세로 실제 부담이 얼마인지, 중개보수 상한이 얼마인지는 이 사이트의 계산기에서 미리 확인할 수 있습니다.