보증금 돌려받기 — 이사 당일 동시이행부터 임차권등기·소송까지

만기 2개월 전까지 계약 종료 의사를 기록이 남는 방법으로 통보합니다. 이때 '보증금은 이사 당일 지급해 달라'고 미리 못 박고, 임대인의 자금 사정도 확인해 두세요. 새 세입자의 보증금으로 내 보증금을 돌려주는 경우가 많아서, 새 세입자 입주일과 내 퇴거일이 같은 날로 맞춰지는 것이 보통입니다.

이사 일주일 전쯤 임대인에게 정산 항목을 정리해 보내면 당일이 매끄럽습니다. 보증금, 월세 일할 정산액, 관리비 정산, 장기수선충당금(아파트라면), 그리고 입금받을 계좌를 한 번에 공유하세요.

이사 당일은 다음 순서를 지키세요.

• 1. 짐을 뺀 뒤 임대인(또는 대리인)과 함께 집 상태를 확인합니다. 파손 시비에 대비해 입주 때 찍어 둔 사진이 있으면 좋습니다.
• 2. 관리비·공과금을 정산합니다. 전기·가스·수도는 당일 검침값으로 정산 신청을 합니다.
• 3. 보증금 입금을 '눈으로 확인'한 뒤 열쇠(카드키·비밀번호)를 넘깁니다. 입금 확인 전에는 열쇠를 넘기지 않는 것이 동시이행 원칙입니다.
• 4. 보증금을 전액 받기 전에는 전입신고를 새 집으로 옮기지 마세요. 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 부득이 먼저 옮겨야 한다면 임차권등기명령을 먼저 해 두어야 합니다.

'새 세입자가 안 구해져서 일부만 먼저 주겠다'는 제안을 받으면 신중해야 합니다. 일부라도 받고 나가는 순간 동시이행의 지렛대가 사라지고, 남은 금액을 받기까지 오래 걸릴 수 있습니다.

부득이 응한다면 남은 금액과 지급 기한, 지연 시 이자를 명시한 확인서(지불각서)를 받고, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력을 유지한 상태로 나가세요.

임차권등기명령은 '임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은' 세입자가 법원에 신청하는 제도입니다. 등기가 완료되면 이사를 가고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 새 집 일정 때문에 어쩔 수 없이 나가야 할 때 반드시 먼저 해 둬야 하는 조치입니다.

신청은 집 소재지 관할 법원에 하며, 계약서·만기 통보 증거 등을 첨부합니다. 법 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 가능해져 임대인이 송달을 피해도 진행됩니다. 비용은 수만 원 수준이고 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 등기부에 기록이 남기 때문에 그 자체로 임대인을 움직이는 압박이 되기도 합니다.

신청만 하고 등기가 되기 전에 전입을 옮기면 보호받지 못할 수 있습니다. 반드시 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사하세요.

내용증명으로 반환을 촉구합니다. 보증금 액수, 계약 종료일, 입금 계좌, 지급 기한을 명시하고 '기한 내 미지급 시 법적 절차에 착수하며 지연이자를 청구한다'고 적습니다.

계약이 종료되고 집을 비워줬는데도 보증금을 주지 않으면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송으로 가면 소장 송달 다음 날부터 연 12%(소송촉진법상 법정이율)가 붙습니다. 이 사실을 알려주는 것만으로 태도가 달라지는 임대인이 많습니다.

지급명령은 서류만으로 진행되는 약식 절차로, 임대인이 2주 안에 이의하지 않으면 판결과 같은 효력이 생깁니다. 비용이 소송의 10분의 1 수준으로 저렴하고 빠릅니다. 다만 임대인이 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.

다툼의 여지가 없는 사안(계약 종료, 인도 완료)이라면 승소 가능성이 높고, 판결 후에도 안 주면 집 경매 등 강제집행이 가능합니다. 대한법률구조공단(전화 132)은 일정 요건에서 무료 법률 지원을 하고, 주택임대차분쟁조정위원회를 통하면 소송 없이 조정으로 끝나는 경우도 많습니다.

HUG·HF·SGI 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 소송 없이 보증기관에서 먼저 받을 수 있습니다. 만기 후 일정 기간이 지나도 반환되지 않으면 이행청구를 하고, 보증기관이 심사 후 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 직접 구상합니다. 이행청구에는 임차권등기명령 완료가 요구되는 것이 일반적이므로, 보험이 있어도 1단계는 동일하게 진행하세요.