보증금 안 돌려줄 때 대처법 — 임차권등기명령부터 소송까지

임차권등기명령은 '임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은' 세입자가 법원에 신청하는 제도입니다. 등기가 완료되면 이사를 가고 전입을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 새 집 일정 때문에 어쩔 수 없이 나가야 할 때 반드시 먼저 해 둬야 하는 조치입니다.

신청은 집 소재지 관할 법원에 하며, 계약서·만기 통보 증거 등을 첨부합니다. 법 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 가능해져 임대인이 송달을 피해도 진행됩니다. 비용은 수만 원 수준이고 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 등기부에 기록이 남기 때문에 그 자체로 임대인을 움직이는 압박이 되기도 합니다.

내용증명으로 반환을 촉구합니다. 보증금 액수, 계약 종료일, 입금 계좌, 지급 기한을 명시하고 '기한 내 미지급 시 법적 절차에 착수하며 지연이자를 청구한다'고 적습니다.

계약이 종료되고 집을 비워줬는데도 보증금을 주지 않으면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송으로 가면 소장 송달 다음 날부터 연 12%(소송촉진법상 법정이율)가 붙습니다. 이 사실을 알려주는 것만으로 태도가 달라지는 임대인이 많습니다.

지급명령은 서류만으로 진행되는 약식 절차로, 임대인이 2주 안에 이의하지 않으면 판결과 같은 효력이 생깁니다. 비용이 소송의 10분의 1 수준으로 저렴하고 빠릅니다. 다만 임대인이 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.

다툼의 여지가 없는 사안(계약 종료, 인도 완료)이라면 승소 가능성이 높고, 판결 후에도 안 주면 집 경매 등 강제집행이 가능합니다. 대한법률구조공단(전화 132)은 일정 요건에서 무료 법률 지원을 하고, 주택임대차분쟁조정위원회를 통하면 소송 없이 조정으로 끝나는 경우도 많습니다.

HUG·HF·SGI 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 소송 없이 보증기관에서 먼저 받을 수 있습니다. 만기 후 일정 기간이 지나도 반환되지 않으면 이행청구를 하고, 보증기관이 심사 후 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 직접 구상합니다. 이행청구에는 임차권등기명령 완료가 요구되는 것이 일반적이므로, 보험이 있어도 1단계는 동일하게 진행하세요.