전대차·셰어하우스 계약, 뭐가 다른가 — 보증금을 잃는 구조

임차인이 빌린 집을 다시 남에게 빌려주는 것이 전대차입니다. 원래 세입자가 <전대인>, 새로 들어오는 사람이 <전차인>입니다.

집주인 동의가 필요합니다. 동의 없이 전대하면 집주인은 원래 계약을 해지할 수 있습니다. 그러면 전차인은 나가야 합니다.

이 경우 전차인은 집주인에게 <나는 몰랐다>고 주장하기 어렵습니다. 계약 상대가 집주인이 아니었기 때문입니다.

동의는 서면으로 받아 두세요. 구두로 <괜찮다더라>는 말은 나중에 확인이 안 됩니다. 계약서에 집주인 동의 사실을 적고 서명을 받는 것이 안전합니다.

보증금은 전대인에게 돌려받습니다. 집주인이 아닙니다. 전대인이 잠적하거나 갚을 능력이 없으면 회수가 어려워집니다.

• 전대인 = 원래 세입자 / 전차인 = 새로 들어온 사람
• 집주인 동의 없으면 원계약 해지 가능
• 보증금은 전대인에게 청구 (집주인 아님)
• 동의는 반드시 서면으로

보증금을 지키는 두 장치가 있습니다. 전입신고로 생기는 대항력, 확정일자로 생기는 우선변제권입니다.

이 장치는 집주인과 직접 계약한 임차인을 전제로 설계돼 있습니다. 전차인은 자기 이름으로 전입신고를 해도 집주인에게 직접 주장하기 어려운 경우가 많습니다.

전대인의 대항력에 기대는 구조가 됩니다. 전대인이 대항력을 잃거나 계약이 끝나면 전차인의 지위도 흔들립니다.

집이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 불리해집니다. 원래 임차인이 아니기 때문입니다.

그래서 전대차는 금액이 클수록 위험합니다. 보증금이 큰 계약이라면 가급적 집주인과 직접 계약하는 편이 낫습니다.

셰어하우스라고 다 같지 않습니다. 누구와 계약하느냐로 갈립니다.

집주인과 직접 계약 — 일반 임대차와 같습니다. 전입신고와 확정일자를 챙기면 됩니다.

운영사와 계약(전대차) — 운영사가 집주인에게 빌려서 방별로 다시 빌려주는 구조입니다. 위에서 본 전대차 위험이 그대로 적용됩니다.

숙박업 형태 — 임대차가 아니라 숙박 계약이면 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 계약서 제목보다 실질로 판단됩니다.

방 하나만 쓰는 경우 전입신고가 되는지 확인하세요. 안 되는 구조라면 대항력을 못 갖춥니다. 이것만으로도 위험 신호입니다.

보증금이 적은 대신 월세가 높은 구조가 많습니다. 잃을 금액이 작다는 점은 위안이지만, 계약서에 관리 규정·퇴실 조건·환불 기준이 명확한지 봐야 합니다.

회사가 계약하고 직원이 사는 사택도 구조가 다릅니다.

임차인이 법인이면 법인은 주택임대차보호법의 대항력을 갖추기 어렵습니다. 다만 중소기업이 직원 주거용으로 임차하고 직원이 전입신고를 한 경우 등 예외 규정이 있습니다.

직원 입장에서는 계약 당사자가 아닙니다. 회사를 그만두면 거주 권리도 끝나는 것이 보통이고, 보증금도 회사가 받습니다.

퇴사 시 언제까지 비워야 하는지를 미리 확인해 두세요. 갑작스러운 퇴사·이직 때 주거가 함께 흔들립니다.

등기부등본으로 진짜 소유자를 확인하세요. 계약하려는 상대가 소유자인지, 아니면 임차인인지가 먼저입니다.

소유자가 아니라면 어떤 권한으로 임대하는지 물어보세요. 위임장이나 전대 동의서를 요구하는 것이 이상한 일이 아닙니다.

전입신고와 확정일자가 가능한지 확인하세요. 안 된다고 하면 그 이유를 반드시 따져 봐야 합니다.

보증금을 누구 계좌로 보내는지와 누구에게 돌려받는지를 계약서에 적으세요. 이름이 다르면 나중에 분쟁이 됩니다.

전세보증금 반환보증 가입이 되는지도 확인해 보세요. 가입이 거절되는 물건이라면 그 자체가 신호입니다.

이 사이트의 정보는 일반적인 안내이며 법률 자문이 아닙니다. 금액이 크다면 계약 전에 전문가 상담을 받으세요.