원상복구 어디까지 해야 하나 — 못자국·벽지·곰팡이 기준

민법상 임차인은 계약 종료 시 목적물을 원상으로 회복해 반환할 의무가 있습니다. 다만 판례는 '통상적인 사용에 따른 자연스러운 손상(통상 손모)'까지 세입자가 복구할 필요는 없다고 봅니다.

임대인은 월세나 보증금 운용 이익으로 그런 마모를 감당하는 것으로 보기 때문입니다. 즉 '살면서 당연히 생기는 흔적'은 집주인이, '내가 특별히 훼손한 것'은 세입자가 부담한다고 이해하면 됩니다.

실무에서 가장 자주 문제 되는 항목들입니다. 절대적인 규칙은 아니고 상태와 거주 기간에 따라 달라집니다.

• 벽지 변색·햇빛 바램 — 통상 손모로 봅니다. 세입자 책임 아님
• 벽지 찢김·낙서·심한 오염 — 세입자 과실. 해당 면(面) 단위 보수 비용 부담이 일반적
• 못자국·타공 — 액자 거는 정도의 작은 못은 통상 사용 범위로 보는 경우가 많으나, 에어컨·선반 설치용 큰 타공은 협의 대상. 설치 전 집주인 동의를 받아두면 분쟁이 없습니다
• 장판 눌림·가구 자국 — 통상 손모. 다만 담뱃불 자국·찢김은 세입자 책임
• 곰팡이 — 결로 등 건물 구조 문제면 임대인 책임, 환기를 전혀 하지 않는 등 관리 소홀이 명백하면 세입자 책임. 원인에 따라 갈립니다
• 소모품(형광등·배터리·필터) — 세입자가 교체하는 것이 관례

세입자 책임이 인정되더라도 새것 값을 전부 물어주는 것은 아닙니다. 벽지·장판에는 내용연수가 있어, 이미 오래된 자재라면 남은 가치만큼만 부담하는 것이 합리적입니다.

예를 들어 입주 시 이미 5년 된 벽지를 훼손했다면, 새 벽지 시공비 전액이 아니라 감가된 잔존 가치를 기준으로 협의하는 것이 타당합니다. 이 점을 알고 협상하면 과도한 청구를 막을 수 있습니다.

입주 당일에 집 전체를 사진·영상으로 남기세요. 벽·바닥·창틀·욕실·주방 구석까지 찍고, 이미 있는 하자는 클로즈업해서 날짜가 남도록 저장합니다. 이 자료 하나가 나중에 수십만 원을 좌우합니다.

가능하면 입주 시 하자 목록을 작성해 집주인이나 중개사에게 문자로 보내 두세요. 기록이 남으면 '원래 그랬다'를 증명하기 쉽습니다.

협의가 끝내 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 상담도 받을 수 있습니다.