살던 집 주인이 바뀌었다 — 세입자가 지금 해야 할 일

주택임대차보호법은 임차인이 **주택을 인도받고 전입신고를 마치면** 그다음 날 0시부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘, 즉 대항력이 생긴다고 정합니다.

대항력이 있으면 집이 팔려 소유자가 바뀌어도 새 주인이 **임대인 지위를 그대로 승계**합니다. 계약 기간, 보증금, 월세, 특약이 전부 이어집니다.

계약서를 새로 쓸 필요도 없습니다. 기존 계약서가 그대로 효력을 가집니다. 새 집주인이 새로 쓰자고 해도 응할 의무는 없습니다.

즉 대항력을 갖춘 상태라면 소유자 변경은 세입자에게 별다른 영향을 주지 않습니다.

• 대항력 요건 — 주택 인도(입주) + 전입신고
• 발생 시점 — 두 요건을 갖춘 다음 날 0시
• 효과 — 새 소유자가 임대인 지위를 승계

대항력이 있어도 안심할 수 없는 경우가 있습니다. 내 대항력보다 **먼저 설정된 근저당권**이 있는 경우입니다.

등기부등본 을구를 보고 근저당 설정일과 내 전입신고일을 비교해 보세요. 근저당이 먼저라면, 그 집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 배당 순위에서도 근저당 채권자보다 뒤로 밀립니다.

확정일자도 함께 확인하세요. 전입신고가 <쫓겨나지 않을 권리>라면, 확정일자는 <보증금을 우선 배당받을 권리>입니다. 둘 다 갖춰야 온전히 보호됩니다.

소유자가 바뀌는 시점은 등기부를 다시 볼 좋은 기회입니다. 새 주인이 매수 자금을 대출로 조달했다면 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 다만 이 근저당은 내 대항력보다 나중이므로 순위에서 내가 앞섭니다.

임대인 지위가 승계되었으므로 계약이 끝날 때 보증금을 돌려줄 사람은 **새 집주인**입니다. 전 집주인에게 청구할 수 없습니다.

그래서 새 주인의 인적사항과 연락처를 받아 두어야 합니다. 등기부등본으로 소유자 이름을 확인하고, 계좌와 연락처를 문서로 남겨 두세요.

월세도 소유권 이전일을 기준으로 새 주인에게 냅니다. 이전 시점이 애매하면 등기부의 접수일자를 기준으로 삼으면 됩니다. 잘못 보내면 돌려받는 절차가 번거로우니 첫 달은 확인 후 보내세요.

전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관에 임대인 변경을 알려야 합니다. 이를 놓치면 나중에 보증 이행에 문제가 생길 수 있습니다.

가장 걱정되는 상황입니다. 상황을 나눠 봐야 합니다.

**계약 기간이 남아 있다면** 나갈 의무가 없습니다. 대항력이 있는 한 남은 기간은 그대로 보장됩니다.

**계약 만료가 다가온다면** 계약갱신요구권이 관건입니다. 임차인은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 본인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 이를 거절할 수 있습니다.

다만 **갱신 요구를 이미 한 뒤에 집이 팔린 경우**, 새 주인이 실거주를 이유로 거절하기는 어렵다는 것이 대법원 판단입니다. 갱신 요구 시점에 소유자였던 사람을 기준으로 보기 때문입니다. 순서가 중요하므로 통보 시점을 기록해 두세요.

실거주를 이유로 갱신이 거절되었는데 새 주인이 실제로 살지 않고 다른 사람에게 임대했다면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이후 임대차 내역은 확정일자 부여 현황으로 확인할 수 있습니다.

임대인 지위 승계가 항상 반가운 것은 아닙니다. 새 주인의 재정 상태가 불안해 보이거나 근저당이 과도하게 잡혔다면 불안할 수 있습니다.

판례는 임차인이 승계를 원하지 않는 경우, 소유권 이전 사실을 안 때로부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 계약을 해지하고 **전 임대인에게** 보증금 반환을 청구할 수 있다고 봅니다.

다만 <상당한 기간>이 명확하지 않고 다툼의 소지가 있으므로, 이 방법을 쓰려면 알게 된 즉시 내용증명으로 의사를 밝히는 것이 안전합니다.

판단이 어렵다면 주택도시보증공사나 대한법률구조공단(132), 지자체 임대차분쟁조정위원회에 상담해 보세요. 무료입니다.