계약갱신요구권 완전 정리 — 5% 상한, 거절 사유, 행사 방법
마지막 업데이트: 2026-07-16
계약갱신요구권은 2020년 주택임대차보호법 개정으로 생긴 임차인의 권리입니다. 임대인이 원하지 않아도 임차인이 요구하면 계약이 2년 연장되고, 이때 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
묵시적 갱신과 헷갈리기 쉽지만 다른 제도입니다. 묵시적 갱신은 '아무도 말하지 않아서' 연장되는 것이고, 갱신요구권은 임차인이 '적극적으로 행사'하는 권리입니다. 갱신요구권은 한 번 쓰면 소진되지만, 묵시적 갱신은 횟수 제한 없이 반복될 수 있고 갱신요구권도 남아 있습니다.
행사 방법: 기간 안에, 기록이 남게
행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간 안에 '계약갱신요구권을 행사합니다'라는 의사를 임대인에게 도달시키면 됩니다. 문자나 카카오톡으로 명확하게 보내고 답장을 받아 두세요.
'갱신요구권'이라는 단어를 쓰는 것이 중요합니다. 단순히 '더 살고 싶어요'라고만 하면 나중에 합의 갱신인지 갱신요구권 행사인지 다툼이 생길 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통지 후 3개월 뒤 나갈 수 있다는 점에서 합의 갱신보다 유리합니다.
임대인이 거절할 수 있는 사유
임대인은 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
- 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 임차인이 2기(두 달치)에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있는 경우
- 임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 세놓은(전대) 경우
- 재건축·철거가 예정되어 있고 계약 당시 이를 고지했거나 안전상 필요한 경우
- 임차인이 집을 고의·중대한 과실로 파손한 경우, 서로 합의하고 상당한 보상을 받은 경우 등
실거주 거절, 거짓이면 손해배상
가장 흔한 거절 사유는 '본인 실거주'입니다. 그런데 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 2년 안에 그 집을 제3자에게 다시 세놓으면, 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 집니다. 법정 배상액은 3개월치 월세(환산), 새 세입자에게 더 받은 차임 2년치, 이사비 등 실제 손해 중 큰 금액입니다.
이사 후에도 등기부등본이나 확정일자 열람(이해관계인 자격)으로 새 임대차 여부를 확인할 수 있으니, 실거주 거절이 의심스러웠다면 증거를 남겨 두세요.
자주 묻는 질문
- Q. 갱신요구권으로 연장하면 무조건 2년을 채워야 하나요?
- 아닙니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
- Q. 5% 인상 상한은 어떻게 계산하나요?
- 기존 보증금·월세 각각의 5% 이내입니다. 예를 들어 보증금 2억이면 최대 2억 1천만원, 월세 50만원이면 최대 52만 5천원입니다. 임대인이 일방적으로 정하는 것이 아니라 협의 사항이며, 5%를 넘는 인상 요구에는 응할 의무가 없습니다.
- Q. 이미 묵시적 갱신이 한 번 됐는데, 갱신요구권을 또 쓸 수 있나요?
- 네. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사가 아니므로 횟수에 포함되지 않습니다. 다음 만기 때 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
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