계약갱신요구권 완전 정리 — 5% 상한, 거절 사유, 행사 방법

행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간 안에 '계약갱신요구권을 행사합니다'라는 의사를 임대인에게 도달시키면 됩니다. 문자나 카카오톡으로 명확하게 보내고 답장을 받아 두세요.

'갱신요구권'이라는 단어를 쓰는 것이 중요합니다. 단순히 '더 살고 싶어요'라고만 하면 나중에 합의 갱신인지 갱신요구권 행사인지 다툼이 생길 수 있습니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 언제든 해지 통지 후 3개월 뒤 나갈 수 있다는 점에서 합의 갱신보다 유리합니다.

이 기간을 놓치면 권리 자체가 사라집니다. 상한을 따지기 전에 날짜부터 확인해야 합니다.

가장 흔한 오해가 여기 있습니다. 전월세 인상률 상한은 아무 때나 적용되는 것이 아닙니다.

세입자가 갱신요구권을 행사해서 계약이 갱신되는 경우에, 그 갱신 계약의 인상률이 5%를 넘지 못하도록 묶입니다(주택임대차보호법 제7조). 갱신요구권과 상한이 세트로 움직인다고 이해하면 정확합니다.

그래서 순서가 중요합니다. 집주인이 인상을 요구했을 때 '갱신요구권을 행사하겠다'는 의사를 명확히 밝히는 것이 상한을 끌어오는 행위입니다. 그냥 협상만 하다가는 상한 논의 자체가 성립하지 않습니다.

아래에 해당하면 5% 이야기를 꺼낼 수 없습니다. 순전히 협상이 됩니다.

• 갱신요구권을 이미 한 번 썼을 때 — 이 권리는 계약당 한 번뿐입니다. 두 번째 갱신부터는 상한이 없습니다
• 행사 기간을 놓쳤을 때 — 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 밝혀야 합니다
• 새로 계약할 때 — 다른 집에 들어가는 신규 계약은 애초에 상한과 무관합니다
• 세입자가 자발적으로 합의 갱신할 때 — 갱신요구권을 쓰지 않고 그냥 재계약하면 상한이 걸리지 않습니다
• 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있을 때 — 아래 항목 참조

임대인은 법이 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 2기(두 달치)에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있는 경우
• 임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 세놓은(전대) 경우
• 재건축·철거가 예정되어 있고 계약 당시 이를 고지했거나 안전상 필요한 경우
• 임차인이 집을 고의·중대한 과실로 파손한 경우, 서로 합의하고 상당한 보상을 받은 경우 등

가장 흔한 거절 사유는 '본인 실거주'입니다. 그런데 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 2년 안에 그 집을 제3자에게 다시 세놓으면, 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 집니다. 법정 배상액은 3개월치 월세(환산), 새 세입자에게 더 받은 차임 2년치, 이사비 등 실제 손해 중 큰 금액입니다.

이사 후에도 등기부등본이나 확정일자 열람(이해관계인 자격)으로 새 임대차 여부를 확인할 수 있으니, 실거주 거절이 의심스러웠다면 증거를 남겨 두세요.

보증금만 있는 전세라면 간단합니다. 기존 보증금 × 1.05가 상한입니다. 보증금 3억원이면 최대 3억 1,500만원, 월세 50만원이면 최대 52만 5천원입니다.

월세가 섞이면 환산이 필요합니다. 보증금과 월세를 하나의 값으로 합쳐서 비교해야 하기 때문입니다. 월세를 보증금으로 바꿀 때는 월세 × 12 ÷ 전월세전환율을 씁니다.

전환율은 한국은행 기준금리에 법으로 정한 비율을 더해 정합니다. 기준금리가 움직이면 전환율도 바뀌므로, 계산할 때 그 시점 값을 확인해야 합니다. 손으로 하면 실수하기 쉬우니 전월세 전환 계산은 계산기에 맡기고 결과만 비교하는 편이 안전합니다.

실무에서 자주 어긋나는 지점입니다. 5%는 넘을 수 없는 천장일 뿐, 당연히 올려 줘야 하는 금액이 아닙니다.

집주인이 '법에서 5%까지 되니까 5% 올린다'고 해도 그대로 받아들일 의무는 없습니다. 인상 자체가 협의 사항이고, 시세가 오르지 않았거나 집 상태가 나빠졌다면 동결이나 소폭 인상으로 합의할 여지가 있습니다. 반대로 집주인이 인상을 요구하지 않으면 그대로 갱신됩니다. 먼저 나서서 올려 줄 이유는 없습니다.

그리고 지자체가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있는 구조입니다. 거주지 기준이 다를 수 있으니 확인해 볼 가치가 있습니다.

금액을 정했다면 증액 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 특약으로 남깁니다. 구두 합의만으로는 나중에 다투게 됩니다.

그리고 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이걸 빠뜨리는 경우가 정말 많습니다.

기존 보증금은 처음 받은 확정일자로 우선변제 순위가 지켜지지만, 올려 준 금액은 새로 확정일자를 받은 날짜 기준으로 순위가 잡힙니다. 그 사이에 근저당이 설정되면 증액분이 후순위로 밀려, 집이 경매로 넘어갔을 때 올려 준 돈을 못 받을 수 있습니다.

증액 계약서를 쓴 즉시 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받고, 등기부등본을 다시 떼어 그 사이 근저당이 생기지 않았는지 확인하세요.

인상 폭을 두고 다투게 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 각 지역에 설치되어 있고 비용 부담이 크지 않습니다.

다만 조정은 시간이 걸리므로 만료일이 임박하기 전에 움직이는 것이 좋습니다. 갱신요구권 행사 의사는 기간 안에 이미 밝혀 두어야 합니다.

행사 의사는 내용증명이나 문자처럼 기록이 남는 방법으로 전달하세요. 전화로만 이야기하면 나중에 '들은 적 없다'는 상황이 됩니다.