전세사기 피해자 결정 — 신청부터 경매 유예·우선매수·공공임대까지

제3조는 아래 네 요건을 모두 갖춘 임차인을 전세사기피해자로 봅니다. 법인이 아닌 개인이어야 합니다. 이미 경매나 공매가 끝난 임차인은 첫째(대항력·확정일자)와 셋째(다수 피해) 요건을 따지지 않습니다.

보증금 5억원은 기본 상한이고, 전세사기피해지원위원회가 지역 여건과 피해자 사정을 고려해 2억원 범위에서 올릴 수 있습니다. 넷째 요건은 '사기죄로 유죄'까지 요구하지 않습니다. 수사가 시작됐거나, 돌려줄 능력 없이 여러 채를 사서 임대한 정황처럼 반환하지 않을 의도를 의심할 만한 상당한 이유면 됩니다.

• 전입신고와 입주(대항력)를 마치고 확정일자를 받았을 것 — 임차권등기나 전세권 설정도 인정
• 보증금이 5억원 이하일 것(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능)
• 임대인 파산·회생, 경매·공매 개시, 세금 체납 압류 등으로 2명 이상이 보증금을 못 돌려받았거나 그럴 것으로 예상될 것
• 임대인 수사 개시, 기망, 무자력자에게 집 넘기기, 능력 없이 다수 주택 임대 등 반환 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것

피해 구제가 필요 없는 경우는 제외됩니다(제3조 제2항). 전세보증금 반환보증이나 보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우, 보증금 전체가 최우선변제 소액보증금 범위 안이라 전액 배당받는 경우, 대항력·우선변제권으로 스스로 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 경우입니다.

그래서 보증보험에 들어 있다면 먼저 보증기관에 이행청구를 하는 편이 빠릅니다. 일부만 보장되는 경우나 보증기관이 지급을 거절한 경우에는 결정 신청을 검토할 수 있습니다.

신청은 국토교통부장관에게 합니다(제12조). 실무에서는 시·도에 권한이 위임되어 있어 주소지 시·도의 전세피해지원센터나 담당 부서에서 받습니다. 국토부는 신청일부터 30일 안에 집의 권리관계, 임대인의 채무와 세금 체납, 다른 임차인 현황 같은 자료를 조사합니다(제13조).

조사가 끝나면 위원회가 심의합니다. 안건이 올라간 날부터 30일 안에 의결해야 하고, 부득이하면 15일을 한 번 더 쓸 수 있습니다(제14조). 순조로우면 신청부터 결정까지 두 달 남짓, 길면 그보다 조금 더 걸린다고 보면 됩니다.

결정문을 받으면 그날부터 3년 안에 지원을 신청해야 합니다(제14조의2). 경매·공매가 진행 중이라 그 안에 신청하지 못했다면 절차가 끝난 날부터 1년 안에 하면 됩니다. 결정과 지원 신청은 별개라는 점을 기억해 두세요.

피해자는 법원에 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다(제17조). 결정을 기다리는 중인 신청자도 대상에 들어갑니다. 법원이 받아들이면 1년 이내로 매각기일이 미뤄지고, 사유가 남아 있으면 연장될 수 있습니다. 이 시간에 이사할 곳을 찾거나 아래 지원을 준비할 수 있습니다.

경매가 진행되면 피해자는 우선매수권을 씁니다(제20조). 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가 매수신고 가격과 같은 값으로 사겠다고 신고하면 법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다. 2026년 5월 개정으로 입찰자가 아무도 없을 때도 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있게 됐습니다. 피해자가 여럿이면 협의가 없는 한 돌려받을 보증금 비율대로 나눠 삽니다.

집을 살 여력이 없다면 공공주택사업자(LH 등)에게 매입을 요청할 수 있습니다(제25조). 요청을 받은 사업자는 보증 없이 우선매수권을 행사해 경매에서 그 집을 사고, 공공임대주택으로 바꿔 피해자에게 우선 공급합니다. 피해자는 그 집에 최장 10년 살 수 있습니다.

이때 사업자가 경매로 싸게 산 금액과 원래 매입 기준 금액의 차액은 피해자의 임대료로 쓰입니다. 임대료가 사실상 차액으로 충당되는 구조입니다. 중간에 이사하거나 10년을 다 살고 나가면 쓰고 남은 차액을 받을 수 있고, 10년 뒤 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년을 더 살 수도 있습니다. 다만 지원 총액은 돌려받지 못한 보증금을 넘지 못합니다.

매입을 요청했는데 그 집을 공급받지 못했거나, 경매가 이미 끝나 집을 사지 못한 피해자도 다른 공공임대주택을 우선 공급받고 최장 10년 살 수 있습니다(제25조의2). 이 경우에도 임대료 감면이 가능합니다.

특별법은 시행 후 4년이 지나면 효력을 잃습니다(부칙 제2조, 2025년 5월 개정으로 연장된 기한). 다만 유효기간이 끝나기 전에 결정을 받았거나 결정을 신청한 사람에게는 만료 뒤에도 이 법이 계속 적용됩니다(부칙 제4조). 요건이 될 것 같다면 기한을 기다리지 말고 먼저 신청해 두는 편이 안전합니다.

2026년 5월 개정으로 최소보장피해자에게 최소지원금과 선지급금을 주는 제도도 생겼습니다. 부칙에 따르면 이 부분은 공포 6개월 뒤 시행되고, 이미 피해자로 결정된 사람에게도 적용됩니다. 구체적인 금액과 요건은 시행 후 국토교통부 안내로 확인하세요.