묵시적 갱신 — 아무 말 없이 계속 살면 계약은 어떻게 되나

주택임대차보호법은 임대인이 **만료 6개월 전부터 2개월 전까지** 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 **같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다**고 정합니다.

임차인도 마찬가지입니다. 만료 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 갱신에 동의한 것으로 봅니다.

즉 양쪽 모두 아무 말이 없으면 계약이 자동으로 이어집니다. 이것이 묵시적 갱신입니다.

**같은 조건**이라는 점이 중요합니다. 보증금과 월세가 그대로 유지됩니다. 집주인이 뒤늦게 <올려 달라>고 해도 이미 묵시적 갱신이 성립했다면 그 요구에 응할 의무가 없습니다.

기간은 **2년**입니다. 원래 계약이 1년이었더라도 묵시적 갱신 후에는 2년으로 봅니다.

• 임대인 통지 기한 — 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
• 임차인 통지 기한 — 만료 2개월 전까지
• 효과 — 같은 조건으로 2년 연장
• 통지 기한을 넘기면 자동 성립

묵시적 갱신의 핵심 효과입니다. 계약이 2년 연장되었지만, **임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다.**

통지한 날로부터 **3개월이 지나면 효력이 생깁니다.** 그 시점에 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

반면 **임대인은 이 권리가 없습니다.** 2년을 채워야 합니다. 세입자에게 일방적으로 유리한 구조입니다.

그래서 만기가 다가올 때 <어디로 갈지 아직 못 정했다>면, 굳이 서둘러 갱신 계약서를 쓰기보다 묵시적 갱신 상태로 두는 편이 유리한 경우가 많습니다. 언제든 3개월 전 통보로 나갈 수 있기 때문입니다.

해지 통지는 **문자나 내용증명으로 증거를 남기세요.** 구두로만 말하면 나중에 <들은 적 없다>는 다툼이 생깁니다.

둘을 혼동하는 경우가 많은데 별개의 제도입니다.

**계약갱신요구권**은 임차인이 적극적으로 <2년 더 살겠다>고 요구하는 권리입니다. **1회만** 쓸 수 있고, 이때 임대인은 보증금·월세를 **5% 이내에서 올릴 수 있습니다.**

**묵시적 갱신**은 아무도 아무 말을 안 해서 자동으로 이어지는 것입니다. 횟수 제한이 없고, 조건도 그대로입니다.

여기서 실무적으로 중요한 점이 있습니다. **묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것으로 치지 않습니다.** 묵시적 갱신으로 2년을 더 살고 나서도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있습니다.

즉 <2년 + 묵시적 갱신 2년 + 갱신요구권 2년>으로 최대 6년까지 이어질 수 있습니다.

자동으로 항상 갱신되는 것은 아닙니다. 몇 가지 예외가 있습니다.

**임차인이 월세를 2기분 이상 연체한 경우** — 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

**임차인이 의무를 현저히 위반한 경우** — 무단 전대, 고의적 파손 등이 있으면 마찬가지입니다.

**임대인이 기한 안에 통지한 경우** — 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알렸다면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다.

임대인이 <나가 달라>고 한 시점이 만료 2개월 전을 넘겼는지 확인해 보세요. 하루 차이로 결과가 달라집니다.

계약서를 새로 쓰지 않았더라도 기존 계약서가 그대로 효력을 가집니다. 잘 보관하세요.

**확정일자와 전입신고는 유지됩니다.** 조건이 그대로이므로 순위도 그대로입니다. 다만 보증금을 올려 증액 계약을 했다면 증액분에 대해 확정일자를 새로 받아야 합니다.

**전세보증금 반환보증**에 가입했다면 갱신 시점에 연장 처리가 필요한지 보증기관에 확인하세요. 자동 연장되지 않는 상품이 있습니다.

**등기부등본을 다시 확인**하는 것도 좋습니다. 2년 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 내 대항력보다 나중에 설정된 것이라면 순위에서 내가 앞서지만, 상황은 알고 있어야 합니다.

나갈 계획이 생기면 3개월 여유를 두고 통지하세요. 3개월은 <통지가 도달한 날>부터 셉니다.