전월세 계약을 끝내는 법 — 통보 기한, 묵시적 갱신, 중도 퇴거

주택임대차보호법 제6조가 정한 기한은 이렇습니다. 임대인이 갱신을 거절하려면 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지해야 하고, 임차인이 나가겠다고 하려면 만기 2개월 전까지 통지하면 됩니다. 둘 다 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.

여기서 '까지'는 상대방에게 도달하는 시점 기준입니다. 만기가 9월 15일이라면 7월 15일까지 임대인이 통지를 받아야 합니다. 발송일이 아니라 도달일이 기준이므로, 우편이 늦거나 연락이 닿지 않는 경우를 대비해 최소 며칠 여유를 두세요.

참고로 2020년 12월 10일 이전에 체결하고 한 번도 갱신하지 않은 계약이라면 임차인의 통보 기한이 '1개월 전'입니다. 지금 남아 있는 계약 대부분은 2개월 기준이 적용된다고 보면 됩니다.

법에 통보 방식이 정해져 있지는 않습니다. 전화 통화로 해도 법적으로는 유효하지만, 나중에 '그런 말 들은 적 없다'고 하면 증명할 방법이 없습니다.

• 1순위 — 문자·카카오톡: '2026년 9월 15일 만기에 계약을 종료하고 이사하겠습니다'처럼 만기일과 의사를 명확히 적고, 임대인의 답장까지 받아 캡처해 두세요.
• 2순위 — 통화 후 문자 확인: 통화로 이야기했다면 직후에 '방금 통화로 말씀드린 대로 만기 종료 의사를 확인드립니다'라고 문자를 남기세요.
• 확실한 방법 — 내용증명: 임대인이 연락을 피하거나 분쟁 소지가 있다면 우체국 내용증명으로 보내세요. 도달 사실 자체가 증거가 됩니다.

주택임대차보호법은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인도 만료 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 갱신에 동의한 것으로 봅니다.

'같은 조건'이라는 점이 중요합니다. 보증금과 월세가 그대로 유지됩니다. 집주인이 뒤늦게 '올려 달라'고 해도 바로 응할 의무는 없습니다. 다만 주택임대차보호법 제7조의 증액청구는 계약 중에도 할 수 있어, 경제사정 변동 같은 사유가 있으면 직전 계약이나 증액 후 1년이 지난 뒤 5% 범위에서 청구할 수 있고, 다투면 조정이나 법원이 판단합니다.

기간은 2년입니다. 원래 계약이 1년이었더라도 묵시적 갱신 후에는 2년으로 봅니다.

• 임대인 통지 기한 — 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
• 임차인 통지 기한 — 만료 2개월 전까지
• 효과 — 같은 조건으로 2년 연장
• 통지 기한을 넘기면 자동 성립

계약이 2년 연장되었지만, 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 통지한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 생기고, 그 시점에 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

반면 임대인에게는 이 권리가 없습니다. 2년을 채워야 합니다. 양쪽의 지위가 대칭이 아니라, 묵시적 갱신은 세입자에게 일방적으로 유리한 구조입니다.

그래서 만기가 다가올 때 '어디로 갈지 아직 못 정했다'면, 굳이 서둘러 갱신 계약서를 쓰기보다 묵시적 갱신 상태로 두는 편이 유리한 경우가 많습니다. 언제든 3개월 전 통보로 나갈 수 있기 때문입니다. 당장 이사 계획이 없다면 조급해할 필요가 없습니다.

해지 통지도 문자나 내용증명으로 증거를 남기세요. 3개월은 '통지가 도달한 날'부터 셉니다.

자동으로 항상 갱신되는 것은 아닙니다. 몇 가지 예외가 있습니다.

임차인이 월세를 2기분 이상 연체한 경우 — 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 한 번 며칠 늦은 정도는 해당하지 않지만, 연체가 반복되면 갱신 거절 사유로 삼을 수 있습니다.

임차인이 의무를 현저히 위반한 경우 — 무단 전대, 고의적 파손 등이 있으면 마찬가지입니다.

임대인이 기한 안에 통지한 경우 — 만료 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 알렸다면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다. 임대인이 '나가 달라'고 한 시점이 만료 2개월 전을 넘겼는지 확인해 보세요. 하루 차이로 결과가 달라집니다.

계약서를 새로 쓰지 않았더라도 기존 계약서가 그대로 효력을 가집니다. 잘 보관하세요.

확정일자와 전입신고는 유지됩니다. 조건이 그대로이므로 순위도 그대로입니다. 다만 보증금을 올려 증액 계약을 했다면 증액분에 대해 확정일자를 새로 받아야 합니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 갱신 시점에 연장 처리가 필요한지 보증기관에 확인하세요. 자동 연장되지 않는 상품이 있습니다.

등기부등본을 다시 확인하는 것도 좋습니다. 2년 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 내 대항력보다 나중에 설정된 것이라면 순위에서 내가 앞서지만, 상황은 알고 있어야 합니다.

발령, 이직, 결혼, 더 좋은 집 발견까지 이유는 다양하지만 법적인 출발점은 하나입니다. 정해진 기간이 있는 계약은 임차인이 일방적으로 중간에 끝낼 수 없습니다. 임대인이 합의해 주지 않으면 만기까지 월세를 낼 의무가 있고, 짐을 빼고 나가도 마찬가지입니다.

그래서 중도 퇴거는 임대인과의 '합의'로 푸는 문제이고, 협상의 지렛대는 '임대인이 손해 보지 않게 해 주는 것'이 됩니다.

실무 관행은 이렇습니다. 임차인이 새 세입자를 구하는 데 협조하고(집 보여주기 등), 새 세입자가 입주하는 날까지의 월세를 부담하며, 새 계약의 중개보수를 임차인이 내는 조건으로 임대인이 중도 해지에 합의해 주는 것입니다. 법적 의무가 아니라 합의 조건이지만 거의 표준처럼 통용됩니다.

새 계약의 중개보수는 원래 그 계약의 당사자인 임대인과 새 세입자가 내는 것이 원칙입니다. 중도 퇴거하는 기존 세입자가 내는 것은 어디까지나 합의에 따른 관행입니다.

따라서 두 가지를 확인하세요. 첫째, 내가 부담하기로 한 금액이 법정 상한을 넘지 않는지(중개보수 계산기로 확인). 둘째, 만기가 3개월도 안 남은 시점이라면 어차피 임대인이 새 세입자를 구할 시기이므로 복비 부담을 요구받을 이유가 약해집니다. 이런 경우 부담 비율을 협의해 볼 만합니다.

지금 계약이 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 연장된 상태라면 이야기가 완전히 다릅니다. 그때는 3개월 통지로 나가는 것이 법이 보장하는 권리이므로, 복비를 부담할 의무도 새 세입자를 구해 줄 의무도 없습니다.

그래서 내 계약이 어느 상태인지부터 확인해야 합니다. 최초 2년 기간 안이라면 합의(관행상 복비 부담)로, 갱신된 상태라면 3개월 통지로 풀면 됩니다. 3개월치 월세와 '복비 + 잔여 월세'를 비교해 유리한 쪽을 고르는 것도 방법입니다.